Was ist eine Anfechtungsklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz?

Wenn Sie Inhaber einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums sind und einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für rechtswidrig halten, müssen Sie den beanstandeten Beschluss gerichtlich anfechten. 

Sie können bei Gericht Klage auf Erklärung der Ungültigkeit oder Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer einreichen.

Um einen Beschluss für ungültig zu erklären, ist dies nur im Rahmen einer Anfechtungsklage möglich, welche bei dem zuständigen Amtsgericht eingelegt werden muss. Das Gericht wird dann entscheiden, ob der Beschluss der Wohnungseigentümer für ungültig erklärt wird.

Ein Widerspruch gegenüber dem Verwalter oder in der Eigentümerversammlung reicht in der Regel nicht aus.

Anfechtungsberechtigt ist jeder Eigentümer oder auch mehrere Wohnungseigentümer zusammen, ferner auch der Verwalter.

In der Regel dauert das gerichtliche Verfahren bei einer Anfechtungsklage ca. 6 bis 12 Monate.

Die Anfechtungsklage ist innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung bei dem Amtsgericht einzulegen, nicht erst ab Zustellung des Protokolls. Die Frist beginnt daher grundsätzlich mit dem Tag der Eigentümerversammlung zu laufen. Die Anfechtungsklage ist nur dann zulässig, wenn Sie innerhalb des Monats Klage eingereicht haben. Innerhalb eines weiteren Monats ist dann die Anfechtungsklage zu begründen. Bei der Begründung der Anfechtungsklage müssen Sie dann darlegen, warum der Beschluss nicht ordnungsgemäßer zustande gekommen ist.

Werden diese Fristen nicht eingehalten, kann dies den Verlust der Anfechtungsbefugnis zur Folge haben. Der Beschluss wird dann rechtskräftig, auch wenn ggfs. Mängel bei der Beschlussfassung vorliegen. Eine Verlängerung der Fristen durch das Gericht ist nicht möglich.

Der Wohnungseigentümer, welche die Klage einreicht, muss den Vorschuss bei Gericht bezahlen und auch die Rechtsanwaltskosten, wenn er einen Anwalt für die Anfechtungsklage beauftragt.

Wenn er die Klage gewinnt, dann hat er einen Anspruch auf Erstattung seiner Kosten. Ansonsten hat derjenige die Kosten zu tragen, welcher das Klageverfahren verliert, ggfs. kann auch eine Kostenteilung erzielt werden.

Zu empfehlen ist in jedem Fall eine Rechtsschutzversicherung, damit die Kosten für das Gericht und den Anwalt nicht von dem Eigentümer gezahlt werden müssen. In diesem Fall ist der Eigentümer nicht mit dem Kostenrisiko belastet.

Beschlüsse können angefochten werden, wenn sie formelle und/oder inhaltliche Mängel haben. Daher erfolgt die Anfechtungsklage nach folgendem Prüfungsschema: Im Rahmen der Zulässigkeit der Anfechtungsklage muss die Klagefrist von einem Monat ab Beschlussfassung eingehalten werden. Im Rahmen der Begründetheit der Anfechtungsklage erfolgt eine Darlegung, warum der Beschluss nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.

Daher muss die Anfechtungsklage den Beschluss genau bezeichnen, welche angefochten werden soll.

Ein Beschluss kann wegen formeller Mängel anfechtbar sein, wenn z. B. bei der Einladung zur Eigentümerversammlung Fehler gemacht worden sind und sich diese Fehler auch auf das Beschlussergebnis auswirken. Diese Fehler sind z. B. eine unterlassene Einladung einzelner Eigentümer oder die Nichteinhaltung der Einladungsfrist.

Ein formeller Mangel kann auch die unzureichende oder unterbliebene Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes in der Einladung sein oder eine Abstimmung, obwohl die Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist.

Ein Beschluss kann z. B. dann inhaltlich mangelhaft sein, wenn er zu unbestimmt (d. h. zu unklar oder mehrdeutig) formuliert ist oder wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Bei einer erfolgreichen Anfechtungsklage wird der angefochtene Beschluss aufgehoben. Im Unterschied hierzu kann auch eine Anfechtungsklage mit einer Verpflichtung eingereicht werden, bei welcher im Rahmen einer Beschlussersetzung das Gericht einen abgelehnten Beschluss selbst nach Antragstellung beschließen kann, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Die Anfechtungsklage muss gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft eingelegt werden. 

Die Anfechtungsklage wird in der Regel dem Verwalter zugestellt, welcher die Eigentümer informiert. Die Beklagte ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, welche von dem Verwalter vertreten wird. Daher wird der Verwalter die notwendigen Schritte veranlassen.

Die Anfechtungsklage hat zunächst keine Auswirkungen auf den Beschluss. Der Beschluss ist solange gültig, bis er durch eine rechtskräftige Gerichtsentscheidung aufgehoben oder für ungültig erklärt wird. Eine Ausnahme besteht nur bei einem nichtigen Beschluss.

Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Es besteht die Möglichkeit, dass in dem angefochtenen Beschluss eine Maßnahme beschlossen wird, welche nicht mehr rückgängig gemacht werden kann, wenn das Gericht später entscheidet, dass der Beschluss aufgehoben wird (z. B. Baumfällung). In diesem Fall hat der anfechtende Eigentümer die Möglichkeit, in einem Eilverfahren (durch einstweilige Verfügung) zu beantragen, dass der Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwaltung die Durchführung des Beschlusses bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens zunächst untersagt wird.

Es sind stets nur die konkret angefochtenen Beschlüsse Gegenstand des Klageverfahrens. 

Nach Ablauf der Klagefrist kann der Kläger keine weiteren Tagesordnungspunkte mehr angreifen.

Ein Wohnungseigentümer kann einen Eigentümerbeschluss auch dann anfechten, wenn er ihm in der Eigentümerversammlung zugestimmt hat. 

Ein Wohnungseigentümer kann die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Eigentümerversammlung anfechten, auch ohne zugleich einen Antrag auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses zu stellen. Er kann jedoch auch bei Gericht beantragen, dass das Gericht den nicht zustande gekommen Beschluss ersetzt.

© snowing12 – stock.adobe.com