Eigenbedarfskündigung

Vermieter dürfen das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Vermieter einer Mietwohnung seinem Mieter den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigt. Eigenbedarf heißt, dass der Vermieter die Mietwohnung entweder für sich oder für gesetzlich anerkannte Bedarfspersonen benötigt.

Für eine Eigenbedarfskündigung braucht der Vermieter laut BGB § 573 ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses. Er muss daher in der Kündigung ausführen, warum und für welche Person er die Mietwohnung benötigt. Dies kann beispielsweise sein, dass der Vermieter plant, eine Familie zu gründen und künftig mehr Platz zum Wohnen benötigt, oder die Kinder aus der elterlichen Wohnung ausziehen und eine eigene Wohnung bewohnen möchten, oder die Wohnung von dem Vermieter künftig bewohnt werden soll, weil sie näher zu seiner Arbeitsstelle liegt. Auch eine Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung ist zulässig.

Voraussetzung für den angemeldeten Eigenbedarf zu privaten Wohnzwecken ist, dass dieser auch tatsächlich besteht. Wünschen sich der Vermieter oder eine aus seinem Umfeld anerkannte Bedarfsperson einfach nur, die Immobilie zu bewohnen, ist das für eine Eigenbedarfskündigung als Grund meistens nicht ausreichend.

Grundsätzlich gilt, dass die Begründung für die Eigenbedarfskündigung vernünftig und nachvollziehbar sein muss.

Kündigen darf nur der Vermieter oder der neue Eigentümer nach Verkauf des Mietobjektes, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist.

Das Gesetz erkennt bei einer Eigenbedarfskündigung als Bedarfspersonen neben dem Vermieter auch dessen Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes (Hausangestellte und Pflegepersonal) an.

Als Familienangehörige anerkannt sind:

Nicht anerkannt sind:

Hier sind Kündigungen wegen Eigenbedarf durch den Vermieter regelmäßig nur möglich, wenn eine enge besondere Bindung zu den Personen besteht.

Verneint wird ebenfalls eine Eigenbedarfskündigung bei:

Neben den Familienangehörigen kann der Vermieter auch für Pflegekräfte kündigen, wenn diese für ihn sorgen sollen.

Die Frist für eine Eigenbedarfskündigung ist bei langjährigen Mietern anders, denn sie hängt davon ab, wie lange das laufende Mietverhältnis besteht. Je länger der Mieter in der Wohnung wohnte, desto mehr Zeit wird ihm eingeräumt, um sich eine neue Wohnung zu suchen.

Im Falle der Eigenbedarfskündigung gelten folgende Fristen für die Kündigung von Mietverhältnissen:

Laufzeit des Mietverhältnisses bis 5 Jahre: Kündigungsfrist 3 Monate

Laufzeit des Mietverhältnisses 5 bis 8 Jahre: Kündigungsfrist 6 Monate

Laufzeit des Mietverhältnisses mehr als 8 Jahre: Kündigungsfrist 9 Monate

Bei manchen alten Mietverträgen ist auch eine 12-monatige Kündigungsfrist bei einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren vereinbart.

Erfolgte während der Mietzeit ein Eigentümerwechsel, setzt sich das Mietverhältnis auch ohne einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer fort. In diesem Fall gelten diese Fristen ebenfalls.

Die Kosten einer Eigenbedarfskündigung setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen und hängen vom sogenannten Streitwert ab. Der Streitwert wird aus der Jahreskaltmiete der Mietwohnung bestimmt.

Auf Basis dieses Wertes berechnen sich die Anwaltskosten nach der Rechtsanwaltsgebührenverordnung (RVG). Diese Kosten muss der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung durch den Anwalt zahlen. Widerspricht der Mieter der Kündigung und der Anwalt wird dann außergerichtlich tätig, so besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten geltend machen kann.

Zu empfehlen ist in jedem Fall eine gute Rechtsschutzversicherung, damit bei einem Widerspruch des Mieters dem Vermieter diese Kosten erstattet werden können. Auch der Mieter kann im Falle einer unberechtigten Kündigung sich hiergegen wehren, ohne mit dem Kostenrisiko belastet zu sein.

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist, muss das zugehörige Kündigungsschreiben bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Im Kündigungsschreiben muss enthalten sein:

Ist das Kündigungsschreiben formal oder inhaltlich falsch, können Mieter die Situation abwarten und müssen nicht reagieren. Selbst, wenn der Vermieter nach der Kündigung damit vor Gericht zieht, wird die Klage vor Gericht scheitern. 

Mieter können alternativ auch direkt widersprechen. Das lohnt sich, wenn der Mieter begründen kann, dass die Eigenbedarfskündigung ihn in eine unzumutbar schwierige Lage bringt. Bei der Eigenbedarfskündigung als Härtefall-Gründe gelten unter anderem eine Schwangerschaft, eine schwere Krankheit, hohes Alter, fehlende Ersatzwohnung oder anstehendes Examen.

Da eine Eigenbedarfskündigung nur dann rechtens ist, wenn sie ausreichend begründet und formal richtig ist, sollten Empfänger einer solchen das Kündigungsschreiben genau prüfen.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären (§ 574 BGH).

Sollte Ihnen eine Eigenbedarfskündigung vorgelegt werden, ist es ratsam, diese nach eingehender Prüfung auch einem Fachanwalt für Mietrecht in München vorzulegen. Bei der Frage, ob das Kündigungsschreiben vom Vermieter rechtmäßig ist oder nicht, kann dieser die Wirksamkeit der Kündigung prüfen und das strategisch beste Vorgehen mit Ihnen besprechen.

Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, dann ist sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam (bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten).  Das bedeutet: Geht das Kündigungsschreiben beim Mieter am 01. März ein, endet das Mietverhältnis zum 31.05.

Wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht und der Vermieter widerspricht nicht, so gilt gem. § 545 BGB das Mietverhältnis als fortgesetzt. 

Folgende Sonderfälle sind zu beachten:

Umwandlung einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus: Kündigungssperrfrist

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet und wird die Wohnung nach der Umwandlung verkauft, ohne dass der Mieter von seinem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht, kann der neue Eigentümer zunächst keine Eigenbedarfskündigung nach Kauf aussprechen.

Er muss in der Regel eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden – Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten also genau prüfen, welche Frist in Bezug auf die Eigenbedarfskündigung vor Ort gilt.

Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus: erleichtertes Kündigungsrecht

Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor (§ 573a BGB). In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit die Eigenbedarfskündigung einreichen, ohne Angabe von Gründen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten. So ist die Eigenbedarfskündigung auch bei langjährigen Mietern wirksam. Im Kündigungsschreiben muss er zudem angeben, dass sich die Kündigung auf eben diese gesetzliche Sonderregelung stützt. In diesem Fall ist die Angabe eines Kündigungsgrundes nicht notwendig.

© MQ-Illustrations – stock.adobe.com