Wer trägt die Kosten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung?

Eine Eigentümergemeinschaft hat nicht nur die Möglichkeit im Zuge der ordentlichen Eigentümerversammlung über die Art und Weise ihres gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden, sondern auch bei entsprechender Dringlichkeit eine außerordentliche Versammlung einzuberufen.

Außerordentliche Eigentümerversammlungen und deren Durchführung sind immer mit Kosten verbunden. Diese Kosten zahlen entweder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder der Verwalter. Die konkrete Höhe der Kosten für eine außerordentliche Eigentümerversammlung ergeben sich aus dem Verwaltervertrag. Grundsätzlich trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für die außerordentliche Eigentümerversammlung, es sei denn, der Verwalter hat die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung selbst zu verantworten. Die Kosten betragen in der Regel einige hundert Euro (Raummiete, Verschicken der Einladung und Tagesordnung, Erstellung eines Protokolls der Eigentümerversammlung).

Grundsätzlich müssen mehr als 25 % aller Eigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung wünschen, wobei hier nach dem „Kopfprinzip“ die erforderlichen 25 % berechnet werden. Nach dem „Kopfprinzip“ hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, sofern nur genau 25 % oder weniger Eigentümer eine außerordentliche Versammlung wünschen, wäre grundsätzlich die erforderliche Anzahl an Eigentümern für eine wirksame Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht vorhanden.

Die Raummiete für die Eigentümerversammlung zahlt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt grundsätzlich der Verwalter. Es können auch abweichende Regelungen vereinbart oder beschlossen werden. Für diesen Beschluss genügt die einfache Mehrheit.

Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung geregelt.

Nach Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 ist jede WEG- Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Vor dieser Gesetzesänderung lag eine Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung bislang nur dann vor, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend bzw. vertreten war.

Ist ein Eigentümer der Auffassung, dass ein Beschluss so nicht getroffen werden durfte, kann er diesen Beschluss anfechten 

Beispiele für ungültige Beschlüsse:

Nach der neuen Regelung des § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer durch Beschluss bestimmen, dass Wohnungseigentümer auch in elektronischer Form an Versammlungen teilnehmen dürfen. Dabei sind jedoch zwei Voraussetzungen zu beachten:

Das WEG macht darüber hinaus aber keine weiteren Vorgaben bezüglich der konkreten Ausgestaltung der Teilnahme an der Eigentümerversammlung in elektronischer Form. Die Eigentümer können frei darüber entscheiden, wie die technischen und organisatorischen Vorgaben beschlussweise geregelt werden sollen. 

Eine reine virtuelle Eigentümerversammlung, die online stattfindet, ist jedoch nicht zulässig.

Ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen oder gegen die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung zustande gekommen, kann er nichtig sein.

Nichtigkeit kann auch drohen, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fasst, der völlig unbestimmt, in sich widersprüchlich oder sachlich undurchführbar ist.

Im Rahmen einer Feststellungsklage kann der Eigentümer durch das Gericht feststellen lassen, dass der Beschluss nichtig ist.

Beispiele zu nichtigen Beschlüssen:

In der Praxis ist es allerdings oft schwer zu erkennen, ob ein Beschluss nichtig oder anfechtbar ist. Schlussendlich kann dies nur ein Gericht abschließend feststellen.

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung sind bindend und rechtswirksam, wenn sie nicht mit einer Anfechtungsklage bei Gericht innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung angefochten werden. Auch, wenn man gegen den Beschluss gestimmt hat oder der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist dieser rechtswirksam, wenn keine Anfechtungsklage eingereicht wird. Ein Widerspruch bei der Verwaltung reicht nicht aus.

Erfolgt keine Beschlussanfechtung, wird der Beschluss rechts- und bestandskräftig. Jeder Eigentümer muss diesen Beschluss akzeptieren. 

Die Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung müssen den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Eigentümerversammlung mindestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung in Schriftform zugehen. Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf die Ladungsfrist verkürzt werden. Damit müssen die Tagesordnungspunkte sowohl vor der Eigentümerversammlung feststehen und hinreichend konkretisiert sein, ferner müssen sie den Eigentümern innerhalb dieser Frist auch bekannt sein. Den Eigentümern soll dadurch die Möglichkeit gegeben werden, sich auf die Eigentümerversammlung bzw. den dortigen Beschlüssen vorzubereiten.

Sollten die Hausverwaltung es übersehen, einen bestimmten Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung zu setzen und die 3-wöchige Ladungsfrist hat schon begonnen, kann die Verwaltung nicht mehr über diesen Punkt in der Eigentümerversammlung beschließen. Wenn der vergessene Punkt nachgereicht wird, könnte der Beschluss auf der nachfolgenden Eigentümerversammlung anfechtbar sein, weil die 3-wöchige Ladungsfrist nicht eingehalten worden ist. Dieser Punkt kann dann erst auf der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Ist dazu die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich, hat die Hausverwaltung die dafür anfallenden Kosten aus Schadensersatzgesichtspunkten zu tragen.

Eine Ausnahme könnte dann vorliegen, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

In der Regel dauert eine Eigentümerversammlung zwei bis drei Stunden, je nachdem, wie viele Tagesordnungspunkte zu besprechen sind, wie groß die Anlage ist und wie viele Eigentümer es gibt.

Grundsätzlich darf nur ein Wohnungseigentümer, welcher im Grundbuch eingetragen ist, bei einer Eigentümerversammlung teilnehmen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat jeder Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung eine Stimme – auch dann, wenn ihm mehrere Wohnungen gehören (sog. „Kopfstimmrecht“). 

Abweichungen von diesem sogenannten Kopfstimmrecht können in der Teilungserklärung festgelegt werden, z. B ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen.

Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Kalenderjahr stattfinden. In der Regel verschickt die Hausverwaltung die Einladung zur Eigentümerversammlung. Einem genauen Muster muss nicht unbedingt gefolgt werden. 

Sollte jedoch aufgrund der Corona-Regelungen keine Eigentümerversammlung stattfinden, geltend seit März 2020 temporäre Sonderregelungen zu Verwalterbestellungen und Wirtschaftsplan. Diese verlängern sich so lange, bis eine Eigentümerversammlung stattfinden kann.

Gem. § 24 Abs. 1 WEG muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Kalenderjahr stattfinden.

Grundsätzlich werden alle Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen. Hierbei geht es meist um folgende Punkte:

Nach der Eigentümerversammlung wird ein Protokoll erstellt.

Grundsätzlich dürfen nur die Eigentümer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, welche im Grundbuch eingetragen sind. Kann ein Eigentümer nicht teilnehmen, kann er durch eine Vollmacht eine andere Person bevollmächtigen. Andere Personen als die Eigentümer dürfen nicht teilnehmen, es sei denn, die Eigentümer hat die Teilnahme durch Beschluss genehmigt. Eine Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich.

Im Rahmen einer Eigentümerversammlung treffen die Wohnungseigentümer wichtige Entscheidungen. Diese Beschlüsse sind rechtsgültig, wenn sie nicht innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung angefochten werden.

Sollten Sie Fragen zu Eigentümerversammlungen haben, steht unsere Kanzlei Ihnen gerne mit unserer Fachanwältin für Wohnungseigentumsrecht zur Seite. Ferner ist unsere Kanzlei auf Mietrecht, Immobilien- und Grundstücksrecht und Zivilrecht spezialisiert. Fragen Sie gerne bei uns an! 

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