raumungsklage

Räumungsklage

Was ist eine Räumungsklage?

Wenn das Mietverhältnis von dem Vermieter gekündigt worden ist und der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, kann der Vermieter gegen den Mieter bei Gericht Räumungsklage einreichen. 

Gründe für eine Kündigung können u. a. berechtigter Eigenbedarf, Mietrückstand, unerlaubte Untervermietung, unpünktliche Zahlung der Miete oder Störung des Hausfriedens sein.

Im Allgemeinen ist eine Räumungsklage für den Vermieter die letzte Chance, einen gekündigten Mieter, der nicht ausziehen will, aus der Mietwohnung zu bekommen. Die Klage zur Räumung kann angestrebt werden, wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung immer noch nicht verlassen oder Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hat.

Ist die Klage erfolgreich, erhält der Vermieter einen Räumungstitel (gerichtliches Urteil), der den Mieter veranlasst, das Mietobjekt zurückzugeben. Wenn das Urteil vorliegt, muss der Vermieter einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Wohnung zu räumen, um den Mieter aus der Wohnung zu holen.

Der Vermieter darf den Mieter nicht eigenständig vor die Tür setzen. Grund hierfür ist das Mietrecht, welches im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist und den Wohnraum schützt. Die Zwangsvollstreckung darf nur durch einen Gerichtsvollzieher betrieben werden. Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Keinesfalls ist eine Räumung gar ohne Räumungstitel („kalte Räumung“) erlaubt.

Wer erstellt eine Räumungsklage?

Nach Auftrag des Vermieters wird die Klageschrift bei dem zuständigen Amtsgericht des Bezirks oder der Stadt, in der sich die Mietwohnung befindet, eingereicht.

Die Klage muss speziellen rechtlichen Formalitäten entsprechen, die sich auf den Inhalt und die Form beziehen. Zudem ist das Kündigungsschreiben an den Mieter bei der Klage sehr wichtig. Ist die Kündigung nicht zulässig formuliert oder die Kündigungsgründe nicht wirksam, kann auch eine Räumungsklage schnell scheitern.

Als Anwälte für Mietrecht München helfen wir Ihnen als Vermieter bei der Erstellung einer rechtswirksamen Kündigung und der Einreichung der Räumungsklage beim Amtsgericht sowie der Stellung der entsprechenden Anträge.

Was sind die Voraussetzungen einer Räumungsklage?

Eine Räumungsklage des Vermieters ist nur erfolgreich, wenn sie auch begründet ist.

Das ist der Fall, wenn dem Vermieter tatsächlich ein Anspruch auf Räumung der Wohnung gegen den Mieter zusteht. Ein solcher Anspruch besteht nur, wenn der Räumungsklage eine berechtigte Kündigung zu Grunde liegt.

Hierbei ist zu unterscheiden zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Vermieters.

Ordentliche Kündigung

Will der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, benötigt er einen besonderen Grund, § 573 BGB. Ein solcher liegt z.B. vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt.

Das ist z. B. der Fall, wenn der Mieter die Miete nicht oder nur unregelmäßig zahlt, die Wohnung unberechtigterweise einem Dritten überlässt oder den Hausfrieden stört. Aber auch wenn der Vermieter die Wohnung zum Eigenbedarf benötigt, liegt ein besonderer Grund, der zur Kündigung berechtigt, vor.

Bei einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf muss der Vermieter angeben, für wen die Wohnung vorgesehen ist. Der Vermieter kann einzig für nahe Angehörige und Verwandte die Wohnung kündigen. Aus diesem Grund ist dringend darauf zu achten, dass die Kündigung rechtens ist, ansonsten wird die Räumungsklage ebenfalls hinfällig.

Außerordentliche Kündigung

Für eine außerordentliche Kündigung braucht der Vermieter einen triftigen Grund, § 543 BGB. Ein solcher wäre etwa die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte, die Gefährdung der Mietsache durch Verhalten des Mieters oder ein erheblicher Mietzahlungsrückstand. Ein solcher liegt bereits dann vor, wenn der Mieter mit seiner Mietzahlung zwei Monate in Verzug ist.

Ob die Voraussetzungen für eine Kündigung tatsächlich vorliegen, führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien und muss oftmals von einem Gericht abschließend beurteilt werden.

Bei einer fristlosen Kündigung bei Zahlungsrückstandes der Miete gibt es einen Sonderfall. Zahlt der Mieter in dem Zeitraum zwei Monate nach Erhalt der Räumungsklage, wird diese hinfällig und der Mieter kann weiterhin in der Wohnung bleiben. Der Mieter hat einmalig die Chance den Zahlungsrückstand zu begleichen. Kommt ein erneuter Zahlungsrückstand vor und der Mieter erhält die fristlose Kündigung, muss er die Wohnung verlassen. 

Wie sieht bei einer Räumungsklage der Ablauf aus?

1. Der Vermieter kündigt allen Mietern.

2. Die Mieter weigern sich, auszuziehen und ignorieren die Kündigung oder legen Widerspruch ein.

3. Nach Ablauf der Kündigungsfrist reicht der Vermieter oder sein Ihr Anwalt die Klageschrift bei Gericht ein und klagen auf Räumung der Wohnung.

4. Der Vermieter muss zunächst die Kosten für das Gericht vorstrecken.

5. Der Mieter erhält die Räumungsklage vom Gericht und kann darauf reagieren.
a. Reagiert der Mieter nicht, kann ein Versäumnisurteil beantragt werden.
b. Sollte der Mieter widersprechen, kommt es zu einem Prozess vor Gericht.

6. Ist der Prozess für den Vermieter erfolgreich, spricht das Gericht ein Räumungsurteil.

7. Nach Rechtskraft des Urteils und ggfs. Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist kann vollstreckt werden.

8. Der Vermieter oder sein Anwalt beauftragt einen Gerichtsvollzieher mit der Umsetzung.

9. Weigert sich der Mieter weiterhin auszuziehen, kommt es zur Zwangsräumung – auch wenn dieser noch keine neue Wohnung hat.

Wie lange dauert eine Räumungsklage an?

In der Praxis kann bei einer Räumungsklage die Dauer oftmals bis zu einem Jahr oder länger betragen.

Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, mithilfe eines Anwalts eine zusätzliche Räumungsfrist von maximal 12 Monaten zu erwirken, dies kommt jedoch auf den Einzelfall an. In diesem Fall würde sich das Verfahren bis zum geräumten Mietobjekt entsprechend verlängern.

Wie viel Zeit hat man bei einer Räumungsklage?

Nach Ablauf der Kündigungsfrist oder wenn der Mieter der Kündigung widerspricht kann der Vermieter umgehend Räumungsklage bei Gericht einreichen. 

Welche Kosten sind mit einer Räumungsklage verbunden?

Bei einer Räumungsklage setzen sich die Kosten aus mehreren Faktoren zusammen und hängen vom sogenannten Streitwert ab. Bei der Räumungsklage wird der Streitwert aus der Jahreskaltmiete der Mietwohnung bestimmt.

Auf Basis dieses Wertes wird dann der Gerichtskostenvorschuss berechnet, der vom Vermieter vorgestreckt werden muss. Außerdem muss der Vermieter die Anwaltskosten vorstrecken.

War die Klage erfolgreich, muss der Mieter die Gerichtskosten und die Anwaltskosten des Vermieters übernehmen.

Zu empfehlen ist in jedem Fall eine gute Rechtsschutzversicherung, damit die Kosten für das Gericht und den Anwalt nicht von dem Vermieter gezahlt werden müssen. Auch der Mieter kann im Falle einer unberechtigten Kündigung sich hiergegen wehren, ohne mit dem Kostenrisiko belastet zu sein.

Möglicherweise schützt auch eine Mietausfallversicherung im Fall einer Räumungsklage Vermieter vor Schäden und Mietausfall und springt ein, wenn der Mieter und seine Zahlungen ausfallen.

Wie kann man sich gegen eine Räumungsklage wehren?

Hat der Mieter eine Räumungsklage aufgrund säumiger Zahlungen erhalten, hätte er gleich nach Erhalt seiner Kündigung die ausstehende Miete oder Mietkaution begleichen müssen.

Laut Gesetz hat der Mieter bis zu zwei Monate Zeit, um auch noch nach Erhalt einer Räumungsklage die ausstehenden Posten zu decken. Begleicht er sie innerhalb dieser Schonfrist, wird die fristlose Kündigung unwirksam, das Mietverhältnis besteht weiterhin und er kann die Räumungsklage abwenden. Auf diese Weise kann der Mieter jedoch nur eine fristlose Kündigung abwenden. Hat der Vermieter (hilfsweise) ordentlich gekündigt, heilt die Zahlung der rückständigen Miete nicht die ordentliche Kündigung.

Eine Räumungsklage kann abgewiesen werden, wenn

  • der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristgerecht gekündigt hat.
  • der Kündigungsgrund des Vermieters nicht vorliegt bzw. nicht gegeben ist
  • der Vermieter den Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hat, dieser Kündigungsgrund jedoch für nicht statthaft erklärt wird.
  • der Mieter noch während der Verhandlung aus der Mietwohnung zieht.
  • der Mieter den Mietrückstand innerhalb der zweimonatigen Schonfrist zahlt (dies gilt nur bei der fristlosen Kündigung)

Was sollte ich noch über Räumungsklagen wissen?

  • Die Räumungsklage z.B. bei Eigenbedarf ist nur begründet, wenn eine berechtigte Kündigung vorliegt. Im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die Räumungsklage durch Zahlung der rückständigen Miete innerhalb der Schonfrist abgewendet werden.
  • Obsiegt der Vermieter vor Gericht, kann er die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Ein Aufschieben der Zwangsräumung kommt nur in Härtefällen in Betracht. Eine Zwangsräumung durch den Vermieter selbst ist verboten.
  • Meist setzt das Gericht dem unterliegenden Mieter eine Räumungsfrist. Vor dessen Ablauf darf die Wohnung nicht zwangsgeräumt werden. Der Mietzins ist vom Mieter weiterhin zu zahlen.
  • Ist die Räumungsklage erfolgreich, können dem Mieter ggf. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.
  • Sollte der Mieter auf die Räumungsklage sich nicht verteidigen oder gar nicht auf die Räumungsklage reagieren, so kann ein sogenanntes Versäumnisurteil erlassen werden. Die Argumente des Mieters werden dann nicht gehört, so dass in der Regel zu Ungunsten des Mieters entschieden wird und eine anschließende Zwangsvollstreckung droht.
  • Sofern der Vermieter zu Recht gekündigt hat, sollte es der Mieter nicht zu einer Räumungsklage kommen lassen. Obsiegt der Vermieter vor Gericht, können dem Mieter sämtliche Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.

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