zwangsraeumung

Wissenswertes zur Zwangsräumung

Was ist eine Zwangsräumung?

Räumt der Mieter nach einem Räumungstitel nicht die Wohnung, ist die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher der einzige Weg für den Vermieter, einen nicht auszugswilligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Der Gerichtsvollzieher kündigt dann die Räumung an und bestimmt den Termin zur Zwangsräumung der Wohnung.

Vorausgegangen ist in der Regel eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter sowie eine gerichtliche Räumungsklage, mit welcher das Gericht den Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt hat.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Wohnung des Mieters selbst zu räumen oder die Schlösser selbst auszutauschen. 

Wie kann es zu einer Zwangsräumung kommen?

Meistens geht eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter voraus (z. B. wegen offener Mieten oder Eigenbedarf). Wenn der Vermieter dann gerichtlich den Mieter auf Räumung verklagt, endet diese Räumungsklage mit einem Räumungstitel, mit welchem der Mieter zur Herausgabe der Wohnung verurteilt wird.

Wenn der Mieter trotz eines gerichtlichen Räumungstitels des Vermieters (z. B. Urteil oder Versäumnisurteil) nicht aus seiner Wohnung auszieht, kommt es zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

Wer zahlt im Falle einer Zwangsräumung?

Der Vermieter muss im Falle einer Zwangsräumung die Kosten für den Gerichtsvollzieher, den Schlüsseldienst sowie ggfs. Kosten für die Spedition erst einmal vorstrecken. Nach erfolgter Räumung hat er dann einen Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Kosten. Hier stellt sich jedoch oftmals die Frage, ob der Mieter die finanziellen Möglichkeiten hat, dem Vermieter die Kosten der Zwangsräumung tatsächlich zu erstatten.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten bei der Räumung:

„Berliner- Modell“

Bei diesem Fall der Räumung gilt folgender Ablauf: der Vermieter zahlt einen geringeren Vorschuss in Höhe von ca. 500,00 Euro für den Gerichtsvollzieher und den Schlüsseldienst. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus der Wohnung und wechselt das Schloss mit dem Schlüsseldienst aus, damit der Mieter nicht wieder in die Wohnung gelangen kann. Die Gegenstände des Mieters verbleiben jedoch in der Wohnung. Diese Gegenstände muss der Vermieter eine Zeit lang aufbewahren und ggfs. den Mieter zur Abholung auffordern. Nach Ablauf von Fristen muss der Vermieter diese Gegenstände dann selbst entfernen lassen. Die Kosten kann er sich vom Mieter erstatten lassen, wenn denn der Mieter über pfändbares Vermögen verfügt.

„Räumungsvollstreckung“

In diesem Fall zahlt der Vermieter einen höheren Vorschuss an den Gerichtsvollzieher, oftmals auch schon 5.000,00 Euro für die Räumung einer 1-Zimmer-Wohnung, bei größeren Wohnungen oftmals mehr. Der Gerichtsvollzieher setzt dann nicht nur den Mieter aus der Wohnung und wechselt mit dem Schlüsseldienst das Schloss. Darüber hinaus räumt der Gerichtsvollzieher bzw. die Spedition die Wohnung vollständig leer. Auch hier hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Kosten für die Räumung.

Welche Fristen gelten bei einer Zwangsräumung?

Der Gerichtsvollzieher fordert von dem Vermieter oder ggfs. von der Rechtsschutzversicherung die Zahlung des Vorschusses für die Räumung ein. Wenn der Vorschuss eingegangen ist, kündigt der Gerichtsvollzieher dem Mieter und dem Vermieter den Räumungstermin an. Zwischen der Ankündigung und dem Termin müssen mindestens 3 Wochen liegen. Dieser Zeitraum verlängert sich, wenn das Gericht in dem Räumungstitel eine Räumungsfrist festgelegt hat.

Wie verhält es sich bei einer Zwangsräumung mit dem Ablauf? Die Möbel des Mieters werden nach einer Zwangsräumung eingelagert, Müll wird entsorgt. Der Mieter hat noch zwei Monate lang die Chance, die Möbel wieder abzuholen. Bei pfändbaren Gegenständen kann er diese herauskaufen, unpfändbare Gegenstände, wie beispielsweise ein Fernseher, können einfach wieder vom Mieter abgeholt werden.

Wie kann mir die RW-Kanzlei bei der Zwangsräumung helfen?

Gerne können wir Ihnen als Vermieter schon bei der Kündigung des Mietvertrags sowie Einreichung der Räumungsklage bei Gericht behilflich sein und dieses Gerichtsverfahren für Sie durchführen.

Nach Vorliegen eines Räumungstitels beauftragen wir für Sie als Vermieter den Gerichtsvollzieher und besprechen mit Ihnen, welches Räumungsmodell Sie wählen möchten. Auch besprechen wir die Kosten für die Räumung sowie die Berechnung von Aufbewahrungsfristen. Ggfs. korrespondieren wir mit Ihrer Rechtsschutzversicherung, um Deckungszusage von der Versicherung für die Räumung zu erhalten. Wenn Sie möchten, sind wir auch gerne bei dem Räumungstermin anwesend und können Sie während des Termins beraten.

Wenn der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin angekündigt hat oder Sie bei drohender Zwangsräumung keine neue Wohnung haben, können Sie sich an unsere Kanzlei wenden.

Welche Chancen habe ich beim Rechtsstreit bei einer Zwangsräumung?

Als Vermieter können Sie durch die Zwangsräumung des Gerichtsvollziehers den Mieter aus der Wohnung bekommen, es sei denn, der Mieter erhebt zulässige Einwendungen.

Als Mieter haben Sie bei der Ankündigung eines Räumungstermins durch den Gerichtsvollzieher Möglichkeiten, wenn sich nach dem Räumungstitel neue Umstände ergeben, welche gegen eine Räumung sprechen. Diese Ansprüche können wir dem Gericht gegenüber geltend machen und somit versuchen, einen Räumungstermin abzusetzen oder zu verschieben. Gleiches gilt auch, wenn Sie ggfs. kurze Zeit später schon eine andere Wohnung angemietet haben.

Ferner können wir bis 14 Tage vor dem Räumungstermin prüfen, um Vollstreckungsschutz zu beantragen, etwa im Falle einer schweren Erkrankung, bei Suizidgefahr oder wenn Ihnen als Mieter und Ihrer Familie die Obdachlosigkeit droht. Betroffene sollten sich hierzu umgehend von einem Fachanwalt für Mietrecht in München beraten lassen.

Wenn Sie als Mieter die Wohnung vor dem Räumungstermin freiwillig räumen, kommt es nicht zu einer Zwangsräumung.

Was sollte ich noch über das Mietrecht bei einer Zwangsräumung wissen?

Als Vermieter ist eine Zwangsräumung nach einer Räumungsklage oftmals der einzige und erfolgreiche Weg, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.                                              

Wenn erst einmal ein Räumungstitel mit einer Verpflichtung zur Räumung der Wohnung vorliegt, sind die Möglichkeiten für den Mieter begrenzt. Sie sollten schon vorher im laufenden Gerichtsverfahren Ihre Einwendungen vorbringen, damit Sie einen Räumungstitel und ggfs. eine Zwangsräumung vermeiden können.

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